・今、家を住宅ローンを利用して購入しようと思っている方
・様々な住宅ローンを選ぶために、今の時代の動向を知りたい方
・住宅ローン提供会社はどんなことを考えているのかを知りたい方
住宅ローンを借りたいけれども、どこが一番いいの？今までは住宅ローン×保険（がん保険付帯）なんて言われていたけれども それだけじゃ古い？？
住宅ローンの金利は変動金利で0.3％台というのですから歴史的な低水準な状況です。また低金利競争にも限界が来ている中で、競争激化で保険などのオプションを当然のように付帯したりしています。
2020年11月30日に、auじぶん銀行がでんきやスマホ契約もセットで利用すると適用金利から最大年0.1％引き下げるという革新的なサービス提供を発表しました。
現在の住宅ローンの流れは他のサービスも合わせて利用してもらうことで、さらに借り入れの金利が安くなるという総合力での勝負がはじまっています。今回は住宅ローンの金利動向とこれからの住宅ローンの流れについて解説できればと思います。
下記は住宅ローン減税制度について解説したものですのでぜひ合わせてご確認ください。
■民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）2021年1月現在
上記は住宅金融支援機構が出している民間金融機関の住宅ローン金利推移になっています。
1995年あたりからすでに25年間も貸出が低金利な状況が続いていることがよくわかるでしょう。
（変動金利が2021年1月に2.475％となっていますが、実質の民間の貸出金利はここから銀行による割引サービス料により、-2%以上引かれて0.4%台程度になります）
事実、2020年1月から最安が続いているのはジャパンネット銀行の0.38％となっています。
2位はauじぶん銀行0.41％、3位は住信SBIネット銀行 0.44%となっています。
ほんの4，5年前に0.5％台になって銀行としての下げ幅の限界ということを言われておりましたがネット銀行系はさらに下げ幅を低くしていますね。実店舗網を持たない上に銀行以外の領域や連携によって成り立つところはより顧客との接点と捉えているのかもしれません。
さて、そもそも住宅ローンの金利は何で決まっているのでしょうか？
住宅ローンの変動金利は生活の実態を考慮して実質日銀が決めており、固定金利（全期間）は国債の”市場”の予想（期待）で決まる。
住宅ローンの変動金利は日銀が決める「政策金利（短期プライムレート）」に、（全期間）固定金利は「新発10年物国債利回り」に連動します。住宅ローンは住宅を万が一の担保に差し入れるため、銀行にもリスクが少なく代表的な指標に連動しています。
住宅ローンの変動金利は日銀が決める「政策金利（短期プライムレート）」に連動します。
この短期プライムレートは、銀行が優良企業に貸し出す際の最も優遇された金利の内、1年以内の短期で貸し出す際の金利です。そしてこのレートは、金融機関同士がおカネを貸し借りする時の「市中金利（無担保コールレート翌日物）」に連動し、この市中金利をコントロールしているのが日本銀行の「政策金利」なのです。つまり、短期金利は日銀の政策によって決まるのです。
日銀は、景気が良くなれば短期金利を上げるように動き、景気が悪くなれば下げようとします。
つまり、変動金利は「日々の生活の実態」に即して動くのです。
住宅ローンの固定金利は（全期間）固定金利は「新発10年物国債利回り」に連動します。
固定金利（全期間固定）は、新発10年物国債利回りが基準で決まります。
新発10年物国債利回りとは、国債市場という「市場」で決まる利回りであり、インフレやデフレなど将来の物価変動や将来の金融政策が及ぼす影響を予想（期待）して金利水準が形成されるのです。
※国債は財務省から定期的に発行されます。「新発10年物」というのは発行された10年物国債のうち最新のものを言う。
日銀は、景気が良くなれば短期金利を上げるように動き、景気が悪くなれば下げようとします。
つまり、変動金利は「日々の生活の実態」に即して動くのです。
ここでのポイントは、予想（期待）がありさえすれば実際にインフレになっていなくても、市場は将来の変化を先取りしてスグに変動するということです。
固定金利が変動金利よりも先にあがる。
理由は、固定金利は予想（期待）で決まり、変動金利は実態で決まるからです。
つまり、実態よりも予想が先にありますので、変動金利より先に上がるのは固定金利ということになります。
このあたりのお話は非常に理解が難しくはありますが、重要ですね。
投資家が日々売買しており乱高下する国債利回りと、日銀が実体経済などをにらみながら慎重に変更する政策金利とではその変動スピードが異なるわけです。住宅ローンを組んでいるからには、常に10年国債についてチェックをしておくことが重要です。2016年から４，５年の10年国債の利回りは極めてゼロに近い数値（またはマイナス）になっており、現状は0.02程度ですが、今後の市場の予想としてはしばらく景気は弱く上がりそうにないことを期待していると考えられますね。
日本の歴史上で稀にみる低金利な状況で、auじぶん銀行が合わせ技による最安の0.31％を実現する住宅ローンサービスを2020年11月末に発表しました。（適用は2021年3月31日より）
内容は、auモバイル優遇割でau 携帯の加入（0.07％引）及びじぶんでんきの契約（0.03％引）をセットですることで合計0.1％の引き下げとなり、auじぶん銀行の住宅ローン変動金利は0.31％になるというものです。
auじぶん銀行によれば、「ウィズコロナ時代の新生活様式の浸透に伴い、お客さまの家計見直し意識が高まり、ネット住宅ローンの需要が高まり、「住」に対するお客さまの意識変容に応え、より住宅に関するコストを軽減できるよう、「通信×金融」で業界最低水準の住宅ローン金利を実現する」とのことです。
「通信×金融」という言葉がキーポイントですね。
住宅ローン単独で儲ける時代の限界は金利面ではもうすでに来ており、それ以上の相乗効果を出していく意味では生涯を通じてライフタイムバリューの効果の高い「通信などの生活インフラサービス」と掛け合わせることは理に適っているこれからの住宅ローンサービス提供かと思います。つまり儲けをすでに他の分野にシフトさせはじめているのがこの真の意味ではないでしょうか。
そういった意味では独自の経済圏を創っていて、総合力で戦っていけるKDDIやSoftbank、楽天は強く、他のメガバンク系はこうしたライフタイムバリューが高い生活インフラサービス企業と連携していかなければならない状況にいずれはなるかと想定できます。
現在は当たり前のように「住宅ローン×保険（がん保険等の付帯）」でサービス価値拡充をしてきましたが、これからは「金融（住宅ローン×保険）×生活インフラ（通信、水、ガス、電気等）」といった形での住宅ローン契約が増えていくことになるでしょう。
ここまで、住宅ローンについて最新の動向や金利の仕組み、また新たな時代の流れについてお話をしてきました。
１．昨今の住宅ローン金利の状況は、1995年から現在まで約25年間低水準な状況で、2011年現在の貸出金利（0.3～0.5％）となっている。
２．住宅ローンの変動金利は生活の実態を考慮して実質日銀が決めており、固定金利（全期間）は国債の”市場”の予想（期待）で決まる。固定金利は予想（期待）で決まり、変動金利は実態で決まるから固定金利のほうが先に上がってくる。ただ、2016年から４，５年の10年国債の利回りは極めてゼロに近い数値（またはマイナス）になっており、景気に対して弱い予想が立てられていることから固定金利もしばらくは上がりづらい状況となっている。
３．住宅ローン単独で儲ける上での金利面の限界は近く、それ以上の相乗効果を出していく意味では生涯を通じてライフタイムバリューの効果の高い「通信、電気などの生活インフラサービス」と掛け合わせることがこれからの流れでこれからの時代は、「金融（住宅ローン×保険）×生活インフラ（通信、水、ガス、電気等）」といった形での住宅ローン契約が増えていくと考えられる。
住宅ローンについては様々な事情が絡んでいるので、長期的な視点の元にアンテナを多方面に持っておくことが重要です。
具体的には、市場、国、会社の３つの動きに関しては注意を払いましょう。
そのために以下のチェックが欠かせません。
１．市場では、今後の金利が上がっていかないかどうか10年債利回りのチェック
２．国としての住宅ローン減税制度への変更がないかを確認
３．住宅ローン提供会社（特にネット銀行等）の新しい動きや時流の方向性を見極めること
特に以前取り上げましたが、「【2022年改悪？】住宅ローン減税制度が改正！ 低金利競争から、逆に金利を上げて借りる時代になる!!」については重要ですので合わせてお読みください。
皆さんにとっての今の何が最適かを見極めて最高の住宅ローンを組むことができればと思います。
下記は住宅ローン減税制度について解説したものですのでぜひ合わせてご確認ください。
